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路線価の計算について

路線価の計算について

路線価の計算を教えてください。(2012/3質問)

質問者:土地オーナー

路線価の計算を教えてください。
自宅の前の道路が路線価図をみると215と書いてあります。
これは1㎡あたりの金額で例えば70坪だとすると21.5万円×3.3124×70坪で、土地の固定資産税評価額は4,985万円という考え方でよろしいでしょうか。
ただ、実際のところ取引されている金額はこの数字よりもだいぶ多いようなのですが、不動産の評価額とはそういうものなのでしょうか?

(1)土地の価格水準
路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があり、地価公示価格(通常成立すると考えられる価格)との割合でみると、前者は80%、後者は70%の価格水準となっています。
したがって、ご質問の計算は相続税路線価による評価額となりますので80%で地価公示水準に割り戻します。

 
 21.5万円/㎡/0.8×3.3124×70坪≒6,230万円・・・(1)

このため、実際の取引金額より低く算出されたのでしょう。

(2)土地の実勢価格
ただし、不動産には同じものが二つと存在しませんので、その個別性(形状、方位、角地等)を考慮する必要があります。
また、「相続税路線価」は毎年7月にその年の1月1日時点の価格を発表しているため、時点修正というものが必要になります(現在発表されているものは昨年1月1日の価格になります)。
以下、ご質問の土地について、住宅地の南向きの整形の角地で去年1年間で5%の地価の下落があった場合を想定して計算してみます(価格時点は今年の1月1日とします)。
              ※
 (1)×0.995/100×1.07/100≒6,330万円・・・(2)
          ※方位(南)・・・+4%
           角地・・・・・・+3%

以上が大まかな考え方になります。ただし、個々の不動産の評価はとても素人にできるものではありませんので、詳細をお知りになりたいときはお近くの専門家にご相談されることをお勧めします。

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