大阪・兵庫・京都の不動産鑑定、相続不動産の評価、時価による土地評価・広大地判定

相続した不動産の評価額について

相続した不動産の評価額について

相続した不動産の評価額は時価ではなく公的評価?(2012/3質問)

質問者:個人

相続した不動産の評価額は時価ではなく公的評価による金額になると聞きました。
賃貸用不動産ならさらに評価額が下がるというようなことも聞いたのですが、どのくらいの率で下がるものなのでしょうか。
この場合、鑑定士の先生に評価をしていただく必要はありますか?
該当する物件を相続予定で色々悩んでいます。よろしくお願いします。

まず、相続財産の評価は時価で行われます。時価とは、「客観的な交換価値」で、通常、財産評価基本通達を利用して相続税路線価(地価公示価格(通常成立すると考えられる価格)の80%程度)をもとに評価します。ただし、土地評価の裁決例・判例において上記の時価は、鑑定評価における正常価格と同一の概念とされています。
お聞きになられた公的評価とはおそらく相続税路線価による評価を指すのではないかと推察されます。

次に、賃貸用不動産の評価は、財産評価基本通達では以下の算式により行います。

 土地 自用地価額-自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
 建物 固定資産税評価額-固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合

借地権割合が60%、借家権割合が30%の地域なら、土地は18%の減額、建物は30%の減額となります。

最後に、鑑定士に依頼するか否かですが、賃貸用不動産については鑑定評価にそぐわない部分が多いため(詳細は長くなるので割愛します)、税理士さんにご相談されるか、ある程度相続財産の評価に精通した不動産鑑定士に相談されるのが良いと思います。
ただし、どちらに依頼されたほうが減価額が大きくなるかは物件によりますので、一概には言えません。

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