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借地権付建物/非堅固建物所有目的の借地権

借地権付建物/非堅固建物所有目的の借地権

鑑定評価額約1,200万円(土地のみ)
路線価方式による評価額約2,200万円(土地のみ)
所在地兵庫県尼崎市
面積借地権:220㎡、建物:110㎡
用途地域第一種住居地域(建蔽率60%、容積率200%)
価格時点平成24年

【ポイント】
①建物が木造の非堅固建物所有目的の借地権。
②最有効使用は、現況と同じく木造であるため契約減価は発生していない。

【評価】
対象地の借地権の最有効使用を周辺の土地利用状況等から、現況と同じく非堅固建物所有を目的とする借地権と判断しました。
まず、対象地の更地価格を査定し、この価格に借地権割合を乗じて、鑑定評価額を求めました。
借地権割合については、地元精通者意見、国税の借地権割合及び借地権の実態調査より堅固建物所有目的の借地権割合を50%と査定し、対象地の非堅固建物所有目的の借地権割合を40%と査定しました。

更地価格   2,990万円
借地権割合  40%
借地権価格  1,200万円

  2,990万円×40%=1,200万円

【解説】
本件は、非堅固建物所有を目的とする借地権であるので近隣地域等の堅固建物所有目的の借地権割合を50%と査定し、その割合に条件変更承諾料を考量して、対象地の借地権割合を40%と査定しました。
条件変更承諾料については、一般的な慣行割合として更地価格の10%と査定しました。

【参考】
借地契約において、地主に支払われる一時金

権利金借地契約を新たに設定する際等に支払われる一時金で、将来的に借地人に戻らない性格のもの。
保証金借地契約を新たに設定する際等に支払われる一時金で、将来的に借地人に戻る性格のもの。
更新料借地契約の更新の際に支払われる一時金。
増改築承諾料建物を増改築する際に地主に支払われる一時金。借地権の消滅事由の一つに建物の朽廃があり、それまでの期間が長くなることにより、借地権の権利が強くなる。
条件変更承諾料借地契約が非堅固建物所有から堅固建物所有を目的とするものに変更する等、建物を建て替える際に地主に支払われる一時金。堅固建物所有を目的とする契約は非堅固のそれに比べ、契約期間が長くなる等、借地権の権利が強くなる。
名義書換料借地権の譲渡の際に支払われる一時金で、地主に対する借地権の譲渡承諾料。

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